继人们熟知的世界级五大城市群：美国东北大西洋沿岸城市群、北美五大湖城市群、日本东海道城市群、欧洲西北部城市群和英国中南部城市群后，长三角城市群代表中国跻身国际公认的六大世界级城市群之一。在中国的五大城市群之中，长三角城市群为何能脱颖而出，在国家现代化建设大局和全方位开放格局中扮演着举足轻重的角色？
长三角是现代中国发展历史最为悠久、发展程度最高的经济区，也是中国经济发展的重要引擎。年，长三角经济区GDP总量达到3.4万亿美元，约占全国四分之一，远超世界第五大经济体印度(2.9万亿美元)，仅比欧盟强国德国(3.9万亿美元)少0.5万亿美元。同年，上海、江苏和浙江的人均GDP远高于全国平均水平，上海人均GDP是全国平均水平的两倍多，江苏和浙江的人均GDP分别是全国的1.7倍和1.5倍（数据来源：CEICEMIS）。
图1：年长三角地区及全国GDP、人口概览
数据来源：CEICEMIS（点击图片查看大图）
年，长三角经济在新冠疫情负面影响下依然保持着强大韧性，并引领了中国疫情后的经济复苏。据国家统计局统计，年上半年长三角地区生产总值合计11.07万亿元，占全国GDP的24.25%，占比同比上升0.3个百分点；地区生产总值同比增长0.38%，高于全国GDP增速1.25个百分点。除上海外，长三角三个省份GDP增速均为正数，而中国GDP同比下降1.6%。
图2：H1及H1长三角地区生产总值及增速变化
数据来源：国家统计局（点击图片查看大图）
纵观长三角近40年发展历程，国家首次于年提出“以上海为中心建立长三角经济圈”,标志着长三角经济区雏形形成；年首次将长三角城市群的范围从原来的“两省一市”扩展到目前的“三省一市”；年长三角一体化发展上升为国家发展战略；年随着《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》的正式发布，长三角城市群正式升级为江浙皖三省和上海一市全域41城市，一跃成为国内五大城市群辐射城市数量第一（数据来源：翌弘咨询）。覆盖城市数量的上升也带来了覆盖土地面积和人口数量上的突破。
图3：长三角由原26城升级为全域41城的变化
数据来源：翌弘咨询（点击图片查看大图）
庞大的人口数量伴随着旺盛的住房需求。疫情后长三角市场率先恢复，市场规模持续领先增长。长三角地区受益于疫情后供需两端支持性*策落地更早，市场规模恢复幅度也较为突出。年1-11月，长三角地区住宅成交面积同比增长9%，领跑全国。粤港澳大湾区商品住宅成交面积同比增长6.8%，而京津冀仅有1.8%（数据来源：微观楼市）。根据中国房地产指数系统百城价格指数调查数据显示，年1-8月，长三角地区的新房价格涨幅为3.85%，位居三大主要城市群的首位。在百城范围内，新房价格上涨的89个城市和二手房价格上涨的53个城市中，分别有27个和22个城市均来自于长三角城市群。此外，在年1-8月50家代表房企拿地的分布情况中，长三角地区的热度最高，占比高达26.1%（数据来源：中指研究院）。
图4:年1-11月部分城市群商品住宅成交面积累计同比（%）
数据来源：微观楼市（点击图片查看大图）
那么在房地产市场持续火热的长三角地区之中，哪些城市有着不容小觑的发展潜力呢？
宁波：暗自蓄力的浙江“第二大城市”
宁波位于中国东部，长江三角洲的南翼，凭借其得天独厚的地理位置，早期是“海上丝绸之路”的起点港，宁波舟山港年货物吞吐量位居世界前三，现在宁波也被评为“世界五大港口”。在年浙江城市GDP排名中，宁波首次突破万亿元，达到1.万亿元，实力仅次于杭州，成为浙江“第二大城市”（数据来源：搜狐财经）。
在人才引进方面，宁波也没有停下脚步。连续二年放宽落户门槛，人才最高可享万元安家补贴。在放宽落户的这两年，宁波常住人口猛增了53.7万人，人才净流入量连续两年位居全国第二名，制造业人才净流入率更是位居全国首位（数据来源
ive宁波）。为了更好的吸引人才落户，吸引更多的各类人才来就业创业，加快推动宁波高质量发展，年9月11日起宁波又进一步放开了落户条件。在去年出台的*策基础上，大幅度放宽居住就业落户、投资创业落户、人才落户的条件，并新增了对长三角地区人员落户的利好。
人口的不断流入，为城市经济注入了动力，为楼市发展提供了依托，为房价走势提供了支撑。年1-10月，宁波市商品住宅（不含保障性住房）新增供应.46万㎡，同比下降42.6%；宁波市商品住宅（不含保障性住房）成交均价为.2元/㎡，同比上升14.1%，成交面积为.12万㎡，同比上升9%（数据来源：房天下）。
图5:年10月-年10月宁波市商品住宅（不含保障性住房）供应走势
数据来源：房天下（点击图片查看大图）
图6:年10月-年10月宁波市商品住宅（不含保障性住房）成交量价走势
数据来源：房天下（点击图片查看大图）
总体来看，年宁波楼市经历了从“冰封”到“火热”最终趋于“平缓”的全过程。先是由二月市六区商品住宅成交量套翻近30倍增长到七月的套，宁波楼市呈现过热迹象，然后随着七月*府调控*策的引导，总体成交逐渐下降，市场回归理性。
图7:年市六区商品住宅逐月成交走势（单位：套）
数据来源：宁波晚报（点击图片查看大图）
如果说京沪深的“好”是很多城市不可企及、无法模仿的，那徐州所蕴藏的潜力才是我国大多数城市可以触及到的未来。徐州是华东重要门户城市，也是江苏省重要的经济、商业和对外贸易中心。徐州是国家“一带一路”重要节点城市，淮海经济区中心城市，长江三角洲区域中心城市，徐州都市圈核心城市，国际新能源基地，有“中国工程机械之都”的美誉。徐州的发展，对于呼应国家重大发展战略，推动区域协调发展，发挥非常重要的作用。年前三季度徐州地区生产总值.78亿元，按可比价计算，同比增长2.0%，其中房地产开发投资增长6.0%（数据来源：彭城房产）。
据国家统计局数据，徐州年常住人口增长率0.27%，位居全省第三，总人口达到了.56万，同时徐州人口增幅，位列全省第三，仅次于南京扬州。年年底，徐州对人才引进进行了全面的提档升级，其中“五星级人才”在徐州首次购买普通商品住房，将享受总房款的50%，最高万元的补贴，吸引着大批人才。
近年来，徐州吸引了大批房企和投资者进来，徐州房价也持续上涨。据国家统计局最新数据显示，自年2月以来，徐州新房价格已经连续上涨52个月，自年底以来的涨幅排名全国第2。
图8:全国70城新房价格5年涨幅TOP10（截止年5月）
数据来源：国家统计局（点击图片查看大图）
年1-9月，徐州市共推出土地规划建面.12万㎡，成交.26万㎡，成交楼面均价元/㎡。年1-9月，徐州市商品住宅成交均价为元/㎡，同比上升10.3%，成交面积为.2万㎡，同比上升5.7%（数据来源：房天下）。在中指研究院发布的《中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告》中，全国个地级以上城市中，徐州排名第46。总体来看，徐州房地产市场还有很大想象空间，未来投资潜力值得
