看完后再决定买学区房开发商广告标识 [复制链接]

案例回顾

年12月，被告宁波某房地产开发股份有限公司分别在《宁波日报》、《宁波晚报》等报纸媒体上发布了“青林湾6期”的销售广告，并在广告标题下方较为醒目位置分别印有“海曙外国语学校学区房”字样，在宣传广告右下侧印有“该广告不构成要约”等字样。

原告王某(买方)为购买该学区房与被告宁波某房地产股份有限公司(卖方)于年2月26日，就购买某涉案房屋签订了商品房买卖合同及补充协议，协议约定了房屋的建筑面积，单价及总价款。其中合同第19条第五款、第六款分别约定：“出卖人对该商品房所在项目发布的广告、各类宣传资料、模型，以及出卖人委托代理人(销售员)所述的口头介绍等内容，双方应当以本合同附件形式作出约定，未作出约定的，以工程竣工并通过验收(或备案)的工程实体和实景为准”;“本项目用地红线以外非出卖人规划开发范围，出卖人对建筑区划外的情况进行介绍或引用相关资料，仅具有参考作用，具体以实际实施的项目为准。买受人购买该商品房后，该商品房所在建筑区划外的环境、区划条件及土地利用情况发生变化与出卖方无关”。

合同签订后，原告王某依约向被告支付了购房款。年3月20日，被告向原告函寄了《交房通知书》，约定交房时间为年3月26日，因被告一直未能就涉案房屋是否属于学区房予以答复，原告未收房。年4月22日，宁波市教育局发布了某实施意见，该实施意见的附件未将案涉房产所在开发区划入海曙外国语学校服务区，而是被划入宁波市实验学校服务区。

原告于年4月23日函告被告，要求被告就涉案房屋是否属于海曙外国语学校学区房予以答复，被告未予以回复。年4月25日，原告向被告发送了《退房通知书》，以涉案房屋未能划入海曙外国语学校学区房、被告存在虚假宣传和欺诈为由要求退房，被告未书面回复。

年3月13日，原告诉至法院，请求判令：被告支付原告违约金元。

法律解释

违反要约要承担什么责任

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体规定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

律师说法

北京市盈科(东莞)律师事务所高级合伙人熊氢玲律师对本案作出了点评：本案争议焦点为：被告在宣传广告中有关案涉楼盘属于海曙外国语学校学区房的描述是否构成要约。

什么情况下的广告术语视为要约

依据上述司法解释中的“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施”，是指商品房开发规划范围内的房屋，及该房屋的相关设施，这里的相关设施，包括商品房的基础设施和公共配套设施，公共配套设施又包括商品房规划范围内的配套和商品房规划范围外的配套，如商业、服务业以及医疗教育、公共交通等公共设施的配套。

本案中，被告多次在报纸媒体上发布销售广告，并在较为醒目位置标示“学区房”字样，上述广告，是关于商品房相关配套设施的说明和允诺，上述说明和允诺具体确定，且根据一般社会经验，上述说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。

因此，上述说明和允诺，应视为要约，应视为合同内容。

双方合同中第19条第5款、第6款中，关于“被告在广告、宣传资料、模型、口头介绍中允诺的内容.......”属于免除己方责任、排除对方权利，应属无效，被告应承担相应的违约责任

律师提示

古有“孟母三迁”，今有“学区房”，为了给孩子更好的成长环境，许多家长都想让孩子赢在起跑线上，而开发商借此在广告上极力突出宣传周围的名校，作为涨价的理由。在此提醒广大家长，下手学区房前，应先了解清楚当地入学政策，同时在合同签订中一定要咨询并确认清楚，自己购买的学区房是否有学区名额，避免买学区房无法读名校。