今天，我们来看一起农村房屋买卖官司。
这起纠纷发生在宁波奉化，买卖双方都是奉化人。其中房主老吕是村民，买家小吴非村民。
先明确一点：
现行法律规定，集体土地性质的农村房屋及宅基地，只能卖给符合条件的本村村民，城里人禁止购买，跨村村民间的买卖同样禁止！
但在年8月，小吴就买了老吕的房子。据小吴称，当时是老吕有经济困难，因此求助小吴，请求小吴购买他的房子。
当时双方以合同形式约定，总价45万元，首付款35万元。余款10万元，等小吴收到土地房屋的拆迁、安置及补偿费之后，一次性付清。
同一天，老吕向小吴出具一份收条，显示他收到小吴购房款35万元——这笔钱，是由现金支付16万元和生意结算形成的借款19万元组成。
后来，小吴又陆续支付给老吕2.2万元。
当然，因为是集体土地性质的房屋，没法过户、不能办新的产权证。
过了两年多，这处宅基地房屋果然拆迁了。
资料图片。图文无涉
法院查明，年1月1日，老吕以房主的身份与奉化区房屋拆迁管理办公室签订《集体土地上住宅房屋拆迁货币安置协议》，并拿到了拆迁补偿金和签约搬迁奖励款共计多万元。
小吴显然不能接受这样的结果，一纸诉状将老吕告上了法庭。
小吴承认当初的买卖合同无效，房子不要了，还给老吕。但老吕得返还37.2万元的购房款、赔付4.6万余元的利息损失，同时赔偿损失70万元。
法院怎么判的呢？
一审判决，法院认为，涉案房屋的土地性质是农村宅基地，属于集体所有，小吴不是村民，不具备购房的主体资格，原购房合同违反法律强制性规定，无效——也就是说，房子还是老吕的。
合同无效的后果，法院指出，有二：
一，因该合同取得的财产应当予以返还；
二，有过错的一方，应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任
法院对小吴要求老吕返还其已经支付的37.2万元购房款的主张，自然予以支持。
最关键的是，小吴主张的损失怎么算？
虽然双方都说自己并不知道该房屋不能卖给外村人，但购房合同上已经写明“该房屋属于集体土地，暂时不能办理房屋所有权证及土地使用权证”。据此，一审法院认为，双方都应该知晓这处房屋无法交易，因此而导致合同无效，双方均有过错，应各自承担相应责任。
一审法院把经济损失的赔偿金额，定为20万元。
小吴不服，继续上诉。
资料图片，图文无涉
小吴认为，一审判决老吕赔偿他经济损失20万元缺乏依据，有失偏颇。老吕应对买卖合同无效承担主要责任。
案涉房屋因征地拆迁，实际价值发生重大变化，小吴认为自己的损失，应该包括房屋增值部分的可得利益（房屋拆迁安置权益扣除房屋转让款）损失——这差不多就是70万元。
二审，还真推翻了一审判决！
二审法院认定，双方明知案涉房屋无法进行买卖，仍签订买卖合同，双方均有过错。但老吕作为出卖方，要求确认合同无效，意图阻止小吴获取案涉房屋的拆迁补偿利益，应承担主要过错。一审法院酌定老吕承担过错责任明显过轻，予以纠正。
鉴于双方的过错程度以及合同履行情况，并结合老吕可获取的拆迁利益，二审法院酌定老吕赔偿小吴损失45万元。
故事到这里就讲完了。
从官司看，买了不能买的农村房屋的小吴，虽然最后拿到了比所付房款还要多的一笔赔偿金，但且不说打官司之费时费力，从机会成本角度，也不见得划算。
最后还是想重复一下这起官司中的一个关键信息：
集体土地性质的农村房屋、宅基地，只允许符合条件的同村村民之间买卖，外人莫去乱买！买了也办不了产权证，房子和地，最后也肯定不会是你的！
这起发生在宁波的官司给人一定警示。
但现实是，无论是宁波，还是舟山，均有大量农村房屋闲置。而城里人，希望拥有一处农居的不乏其人。
目前舟山全市共有3万余套农房闲置，总闲置建筑面积达余万平方米。
农民房不能私下买卖，就没有办法了吗？
多年来，这些“沉睡”的渔农村资产默默等待着被唤醒的机会。
现在，机会来了。
早在年，舟山市召开渔农家乐转型升级、宅基地“三权分置”改革暨闲置农房盘活工作推进会，提出了允许宅基地及农房使用权通过合法方式在一定范围和条件下进行流转经营的指导意见，为盘活简陋老房等渔农村闲置资源、激活乡村发展新动能指明了一条阳光大道。
宅基地及农房使用权可依法流转经营
渔农村宅基地的“三权”，指其所有权、资格权、使用权。
年以来，我市在岱山、嵊泗两县探索开展了渔农村宅基地“三权分置”及闲置农房盘活试点工作，积累了丰富经验。
在此基础上，舟山市拟订了《关于开展宅基地“三权分置”改革及闲置农房盘活利用工作的指导意见》，并已正式公布。
在守住“土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、渔农民利益不受损、土地节约集约利用”四条底线的基础上，我市将大胆改革创新，初步建立渔农村宅基地“三权分置”制度，允许宅基地及农房使用权通过合法方式在一定范围和条件下进行流转经营。对通过依法流转取得闲置宅基地及农房使用权，用于发展渔农家民宿、乡村健康养老等“农房+”产业的经营主体，颁发闲置宅基地及农房使用经营权证。
根据该征求意见稿的内容，到年末，我市要建立基本完善的闲置宅基地及农房开发利用机制，成功打造闲置农房集中盘活利用示范区6个以上，激活万幢闲置农房，“农房+”产业规模总量增加50%以上，新增渔农村就业岗位个以上，新增渔农民财产性收入万元以上，带动开发闲置土地亩以上。
闲置农房的信息将上网“挂牌”出租
目前我市正多措并举，推动宅基地“三权分置”和闲置农房激活改革取得实效。
岱山、嵊泗两县分别划定了闲置农房盘活利用重点区域。
其中，岱山县为高亭镇大峧山、东沙镇小岙等10个区块，共有闲置农房套，已盘活38套。
嵊泗县为东海五渔村、花鸟岛等5个区块，共有闲置农房套，已盘活套。
目前，岱山、嵊泗已分别有序颁发闲置宅基地和农房租赁使用权证10本和5本，以保障租赁的合法性和租赁双方的权益。
同时，我市按照“信息全要素、信息全覆盖、信息查询高效”原则，已搭建完成全市渔农村闲置农房交易平台，逐步将各乡镇（街道）闲置农房的信息陈列在“货架”上“挂牌”出租。客户看到心仪的农房，可咨询、议价、下单成交，还可以通过电话预约实地查看。目前，网站已上线推介闲置农房多套。
此外，不动产登记中心将“三权分置”工作纳入“最多跑一次”中，简化审批流程，开辟绿色通道，进行优先办理。
金融机构也纷纷出台农房抵押*策，市邮*储蓄银行已下发《关于试行闲置宅基地和农房租赁使用权作为贷款增信措施的通知》，岱山和嵊泗农商行分别出台了《农宅贷贷款管理办法》，允许承租农村闲置房屋（宅基地）的个人及经营实体，用于宅基地和农房租赁使用权抵押贷款。
闲置农房多元激活，实现多方共赢
目前，全市已盘活闲置农房1余套，用于发展渔农家乐民宿等乡村新型业态，如定海区马岙街道的村回民宿、普陀区白沙岛的陌领·佑舍众创小镇、岱山县衢山镇的元舍素海民宿、嵊泗*龙岛的“石村船说”民宿等。
市农业农村局局长洪碧介绍：
各地结合农房状况、农房经营者和本地旅游资源等实际，采取“国资+”、“集体+”、“社会资本+”、“农创客+”四种主体模式，以出租、合营、入股等多种经营模式与渔农户结成利益共同体，将全新设计理念、工商资本、现代经营方式带入渔农村，将原有较为单一的民宿业态逐步扩展为休闲旅游、养生养老、渔农事体验等多样化休闲业态，实现了渔农村生态保护与经济开发的有机融合和渔农户、渔农村集体、投资者的多方共赢。
下步，市农业农村局将牵头在全市范围内全面开展宅基地“三权分置”改革，实施海岛万幢农房激活行动，促进更多闲置农房的盘活利用，拓展渔农民致富和村集体增收渠道，为乡村振兴增添活力。
来源：宁波晚报、舟山晚报
编辑：阿勒审核：水*
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