近日，宁波市规划设计研究院发布了一份全市二手房价大数据分析报告。该报告基于年10月至年9月这4年间宁波市各小区每月房价（共计条小区数据），同时对比全国主要城市每年房价数据，对宁波各大区域的二手房价变化情况，作了详细分析。
首先，我们来看一个这四年多来
宁波房价涨幅TOP20小区榜单
应该出乎很多人意料。
（仅统计年11月之前在网上挂牌的小区）
房价
毫无疑问，老三区最贵。
从各个区县年9月份的二手房挂牌价中可以明显看出，市六区里，鄞州区、江北区和海曙区房价最高，分别为元/㎡、元/㎡和元/㎡，奉化区最低。
（数据来源：某知名房产网站二手房挂牌价格，底图来源于网络）
从各个区县来看，鄞州多在2万元-4万元/㎡，海曙、江北和镇海区房价多在2万元-3万元/㎡，其他各区县小区房价以1万元-2万元/㎡区间为主。
（上版限购圈内房价分布情况图）
通过将市六区的房价做成插值热力图可以看出，中心城区房价呈现集聚趋势。鄞州区的高房价小区最多，主要聚集在东部新城、鄞州实验中学附近、百丈、白鹤、明楼、长丰、钟公庙、下应等；海曙区的高房价小区主要集中在月湖周边、西门街道的后河小区附近以及青林湾小区周边；江北区则主要集中在湾头、天水广场、余姚江边。
（中心城区房价集聚分析热力图）
涨幅
近四年，镇海涨幅最高。一张图看懂各区涨幅↓↓
镇海区之所以涨幅最高，一方面是年房价基数较小属于价值洼地，另一方面则是距离中心城区较近（镇海新城与高新区仅有一江之隔），且本身学区较好，而且又处于限购圈外，因此一直处于房市热门板块。如文章开头那张图，近4年宁波小区涨幅前10名，镇海占8个。
从宁波市域来看，各小区近四年涨幅超过一倍的小区数量占统计小区的一半以上。
中心城区的各个小区的近四年涨幅热力分布图可以明显看出，镇海区的蛟川、骆驼及鄞州区的姜山涨幅最高，超过了%。相比其它地区，限购圈外围附近地区涨幅偏高，其他周边如春晓街道、咸祥镇和奉化城区等地的涨幅相对较低。
宁波市自年4月24日起施行区域限购限贷，画出了宁波第一个限购圈。这个圈在很大程度上放缓了老三区在圈内范围的涨幅。
为什么涨？
从全国主要城市的年涨幅来看，受相关*策影响，各城市涨跌趋势呈周期性变化，比如年、年上涨，而年和年下跌，年又重新高涨，年和年行情放缓。
宁波不同，年-年在其他主要城市年涨幅放缓的情况下，宁波的房价年涨幅依旧坚挺，均位于主要城市前列。
当然，从近10年的房价总涨幅来看，宁波的涨幅并不高，仅为64%，在主要城市中排名靠后。究其原因，主要有两个方面——人口和土地。
近四年，宁波的常住人口增长率稳步上升，且年、两年的增长率在14个主要城市中处于第六位，年处于第三位，超过了大部分城市。人口的变化带来了住房供需关系的变化，进而影响了房价。
下图：宁波市近7年居住用地平均土地价格
（数据来源：宁波市自然资源与规划局
