紧缩*策接二连三 房企力保资金链正常
摘要： 见习 邵骅 商报 曾雅杰 摄影 张衡年 随着央行数次提高存款准备金率及加息，宏观*策已进入新一轮紧缩时期。加息、限购、信贷紧缩，无疑都触动着开发商资金链最紧张的神经，除此之外，2010年全国2．7万亿元土地出让金中一半土地款须在今年支付，于是，发债、房地产信托、海外融资、民间借贷拆借，有门路的开发商们无所不用其极。 “虽然去年大家都收益不错，但是楼市是今年经济及*策中最大的不确定性，也许不出6个月就可能出现
见习 邵骅 商报 曾雅杰
摄影 张衡年
随着央行数次提高存款准备金率及加息，宏观*策已进入新一轮紧缩时期。每当调控，房企资金面就备受考验。加息、限购、信贷紧缩，无疑都触动着开发商资金链最紧张的神经，除此之外，2010年全国2．7万亿元土地出让金中一半土地款须在今年支付，于是，发债、房地产信托、海外融资、民间借贷拆借，有门路的开发商们无所不用其极。
“虽然去年大家都收益不错，但是楼市是今年经济及*策中最大的不确定性，也许不出6个月就可能出现一些企业资金链的问题了。现在不把这些变化做入计划中，到时候会很被动的。”一位接受采访的开发商销售经理向商报坦言道。
资金：供给紧张压力日增 从去年年底到今年春节的三次连续加息，已经让开发商们开始伤脑筋了。在上一波加息之后，ＳＯＨＯ中国董事长潘石屹在博客中就表示，这会增加开发商2％的财务成本。
另外，根据商报调查，2010年房地产企业拿地疯狂，全年土地出让金达到2．7万亿元，而其中一半的土地款须在2011年支付，开发商资金支出压力将继续加大。
不仅如此，加息之后的资金紧张预期也增加了开发商海外融资的欲望。目前，国内1年期贷款利率已高达6．06％，5年期贷款达6．6％，这与开发商发行海外债券的成本进一步拉近。今年1月14日，恒大地产宣布将发行55．5亿元3年期及37亿元5年期以美元结算的人民币债券，利率分别为7．5％和9．25％。
事实也正是如此。就在央行宣布加息的前一天，2月7日，也就是大年初五，碧桂园表示将发行7年期的优先票据。而在此前，佳兆业、恒大、中骏、瑞安等房地产商均宣布发行债券。数据显示，2011年的头两个月内，房企通过境外发行高息债融资总额约200亿元。
房企急着发债融资，正是房企资金链逐渐紧绷的真实写照。Ｗｉｎｄ数据显示，截至2010年三季度，超过50％的房地产企业流动资金比率小于2，据业内人士分析，这充分显示公司短期债务风险很大。
中信证券分析师丁勇文表示：“今年情况与原来贷款容易的时候不同，一旦旧贷款已还而新贷款不能获得，企业将立即面临巨大的现金流压力，甚至有资金链断裂的风险。”
房价：降或不降还须观望 如果现金流紧张撑不住的企业势必开始降价，或者有些出于企业战略考虑，全面降价。部分业内人士也指出，本次调控会不会出现品牌房企出于企业战略考虑率先降价有待观察，但企业管理不善、现金流不够充沛的企业将会首先受到冲击。但是开发商却认为，降还是不降，这是门艺术。“用得好，事半功倍，用不好，事倍功半。”
据搜房数据监控中心截至2月12日统计，春节后上海楼市打折优惠项目将近120个，与去年国庆、“五一”等假期楼市出现火爆的情形截然相反，春节假期楼市关注度下降，进入短暂淡季。如今年春节上海约有9个住宅项目送出“春节好礼”，其中有2个项目优惠在假期结束后已经截止，另外7个则延续到元宵节或一直持续到2月底，但是却一直呈现低迷的成交量。
“购房者都是追涨的，如果你降了，房子不一定卖得出去。”一位楼盘销售经理向商报说道。“现在实际上买卖双方都在观望。我感觉这次调控下，降价根本没有用，越降价可能越没人买。现在我们讨论的都是如何让刚需客能够有效规避一些房产税和楼市新*的壁垒。”该销售经理说道。他透露，现在公司有可能推出一些送面积的活动，让刚需购房人群能够规避一些房产税的问题，同时又可以缓解首套利率零优惠的尴尬。
“实际上，这种情况在早前开发商就有使用过。一套建筑99平方米的房子，有些使用面积可以改为160平方米。再加上与周边同等的价格，势必会吸引部分购房者的目光。”中房信分析师薛建雄向商报说道。在他看来，目前市场中刚性需求仍在，在此背景下，如何让市场中有限的刚性需求吸引过来，才是开发商近期的焦点。“现在立马降价可能性不大，市场还有一段博弈期。”
融资：内地房企境外发债 据此前媒体报道，今年头两个月内，房企通过境外发行高息债融资总额约200亿元。1月，华南城宣布完成约16．5亿元优先票据发行；中骏置业以美元结算的20亿优先票据发行完毕；瑞安房地产完成发行35亿元美元结算的优先票据；合生创展完成发行约19．8亿元优先票据。
房企急着发债融资，与房企资金链逐渐收紧有关。融发投资咨询公司总经理张英杰表示，银行对中小企业的一年期贷款往往占到总量的90％以上，还款与新贷款的发放之间，只有很短时间，企业可筹措短期资金“过桥”。“今年情况则不同，一旦旧贷款已还而新贷款不能获得，企业将立即面临巨大的现金流压力，甚至有资金链断裂的风险。”张英杰说。
发债将对房企带来哪些影响？标普称，假如房地产销售和利润率的削弱幅度超过预期，则这些发债人的财务状况将面临挑战。据悉，2月15日，标普的评级报告用了“激进”二字来形容内地开发商当前发债行为，并表示这将削弱其信用状况。事实上，短短两个多月内，标普已将3家公司的评级展望由稳定调整为负面，理由正是对其通过激进的债务融资支持扩张的模式表示担忧。
资深房地产专家谢逸枫则表示，发债表明在正常的融资渠道被堵塞的情况下，增加房企融资的风险和利息，一旦资金回收或销售成交严重下滑，部分中心房企肯定是扛不住，资金链具有破裂的危机。当然，对于具有高存量现金和稳定的现金流的大房企，根本没什么影响力。
延伸：保障房市场引房企大佬关注 在不少业内人士看来，今年房地产调控仍然会继续，房地产市场发展的大势仍然是调整，在调整过程中，如何将民生等新的房地产业务与社会保障结合起来，是开发商企业要考虑的战略转型问题。
商报了解到，今年全国保障性安居工程建设规模将达到1000万套，这历史性的高点，将给房地产行业带来新的改变。
苗乐如表示，今年全国保障性安居工程总投资超过1万亿元，已经达到了全国房地产开发总规模的1／4。
与此同时，房地产行业却在遭遇历史上最为严厉的调控，房地产企业的资金链受到严格控制，房地产传统开发模式受到挑战。
一边是越来越紧缩的调控，一边是上万亿元的投资机会，房地产行业到底能不能与保障性安居工程发展结合起来，互为有利。
对此，华远地产董事长任志强认为，保障性住房建设带来的机遇很明显，但是目前民营房地产企业参与到保障房建设当中，是未来一个需要长期关注的问题。
万科副总裁毛大庆认为，“十二五”给房地产行业发展提供了新机遇，但是限购等条款*策又使得房地产行业短期内不可能高歌猛进，中间的平衡点，是*府和开发商都需要努力去寻找的。
“一个是对等化，还有一个是多元化，一种是在经营领域里面多元化，把开发销售和开发投资这两个模式结合，还有一种是产品的多元化，地产从住宅的转型就是表现。多元化来源于生活方式的多元化，才会带来产品的多元化。”今典集团董事长张宝全如是说。